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被拆迁人补偿方式选择和估价问题

2020-03-18 16:34:32 作者 : Admin 来源 : 本站 咨询电话:18511994092

  1,拆迁补偿的方式。

  (1)货币补偿。

  货币补偿作为主要方式,其原因:一是货币补偿操作简单,且一次性了断,不会产生延长过渡期限,被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题,二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房,不受地点等方面的限制,三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾,四是更好地体现新《条例》的立法思想,即有条件实行货币补偿的,尽可能实行货币补偿。

  《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿,采取的办法是根据被拆迁房屋的区位,用途,建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定,对于货币补偿的具体办法各地有所不同,许多地方对此出台了法规或规章予以规范。

  (2)产权调换。

  产权调换,是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的房屋拆迁律师行为,也就是说以易地或原地再建的房屋,和被拆除房屋进行产权交换,被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权,调换之后拥有调换房屋的产权,产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一,其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿,无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法,但排除了非公益事业房屋的附属物。

  差价结算以等价交换的原则进行,实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价,多退少补,相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿,再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

  2,被拆迁人能自主选择补偿方式吗。

  被拆迁人可以选择补偿方式,根据法律规定,房屋被征收后,应当给予被拆迁人公平的补偿,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,选择产权调换的,能获得征收房屋和调换房屋的差价,征地拆迁律师总之具体的补偿范围和方式可以在补偿协议中约定。

  1,估价方法存在的问题。

  目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新,区位,临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与精神以及不符合,首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大,例如:房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的,其次,资料中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

  2,确定房屋基准价格存在的问题。

  房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的专业拆迁律师干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

  3,房屋拆迁补偿价存在的问题。

  土地的补偿价没真正的体现,有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论,没能充分地考虑房地产的容积率,建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高,建筑密度大的其土地价格高这一歪理,政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价,压成本,坑民,损民,与民争利有损政府形象的行为。

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